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理財   來源:莞訊網  責任編輯:百花殘  2019-12-17 10:46:01
  12月12日晚上9點,深圳市住房和建設局(下稱“深圳市住建局”)在官方微信號發布聲明:深圳市已在近期取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。
 
  聲明同時表示,將堅定不移地堅持房地產調控政策不放松,仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策。
 
  “取消”的背景是2018年7月31日,深圳出臺了史上最嚴公寓限售政策。金豬股票配資公司表示,該政策分別從開發商與個人兩方面進行限制。
 
 
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  一方面,要求開發商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。
 
  另一方面,個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓,自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
 
  此次取消商務公寓“只租不售”的政策使得房企層面的限制得以調整。
 
  12月12日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴金豬股票配資公司,“取消只租不售,對房企做城市更新類項目會有所利好,因為現在開發商在深圳舊改項目都是往商辦方向改造,該政策有利于增加開發商的拿地積極性。
 
  不過,金豬股票配資公司提醒,此次取消限制主要針對企業層面。在個人層面,商務公寓5年限售依然嚴格執行。
 
  深圳住建局指出局部調整的原因為,目前公寓市場需求依舊旺盛,而商品房供應卻有所下降。
 
  深圳中原監測的網簽數據顯示,深圳11月全市商務公寓共成交2222套,環比上升6.93%;成交面積為12.98萬平,環比上升13.35%。
 
  金豬股票配資公司在采訪中發現,政策發布前,深圳公寓市場熱度已有明顯提升,部分樓盤呈現熱銷態勢。
 
  “11月9日,光明璟悅軒開盤,有700多人簽到入場,當天就去化300多套。第二天,世茂深港中心開盤,需要前一天晚上提前內部選房,有不少投資客連夜排隊,共售出房源200多套。”12月12日,一位深圳房地產中介人士向金豬股票配資公司表示。
 
  房企受益
 
  取消商務公寓“只租不售”背后,深圳市場的土地供應結構正在發生變化。
 
  李宇嘉向金豬股票配資公司指出,“之前住建局面發布只租不售政策,原因在于控制產業用地房地產化的傾向。因為此前有開發商無序開發,使得很多產業用地都被建商務公寓變成類住宅。從去年開始,深圳很多產業因為環保、高成本問題問題都外遷了,產業用地騰出了很多,包括深圳馬上要出讓的30平方公里的產業用地也是騰退出來的。所以產業用地供應緊張的問題消除了。”
 
  住房供應渠道逐漸完善,也是取消“只租不售”的另一個原因。
 
  李宇嘉表示,此前為了培育發展住房租賃市場,要求房企持有規模化租賃。目前,對于深圳來講,多渠道租賃供應已經形成,近期的租金也有所下跌。開發商持有商務公寓做租賃,現在來看并不合適。
 
  “此前深業中城將持有型租賃物業轉為銷售,這算是取消只租不售政策的一個信號。”李宇嘉表示。
 
  多位業內人士向金豬股票配資公司表示,只租不售政策的取消,主要的受益者是房企。
 
  12月12日,一家央系房企的深圳投拓負責人向金豬股票配資公司指出,公寓的政策不確定性比較大,其所在公司目前并沒有公寓項目。
 
  “在深圳市場,有不少項目城市更新中都有商務公寓配套指標,如果未來開發商只能自持商務公寓,就沒有辦法返給原有居民,所以我們盡量不碰這類項目,除非不得已需要配。” 該負責人表示,現在商務公寓可以出售,以后會考慮這類項目。
 
  12月12日,合一城市更新總經理羅宇表示:“對于村改、工改商等涉及改商類型項目,公寓可售將釋放紅利,提高項目估值,有助于項目前期融資,項目推進或將提速。”
 
  他同時支指出,業界亦關注公寓回遷是否也將同步獲得放開解禁,以盤活現狀容積率較高的舊改項目可以通過公寓回遷平衡利益。
 
 
  公寓市場分化明顯
 
  此次取消“只租不售”的政策是針對房企層面的局部調整,而在個人層面,仍需嚴格執行5年限售的規定。
 
  對于背后原因,深圳住建部指出,深圳房地產市場供求關系緊張,今年商品房供應有所下降,商務公寓需求旺盛,在緩解房地產市場供需矛盾中發揮重要作用。
 
  住建部指出,取消商務公寓“只租不售”是增加商品房供應、穩定供求關系的重要舉措。
 
  根據深圳中原數據,2018年深圳公寓供應量為133.51萬平方米,同比去年下降0.36%,為近四年來供應量的首次下跌。
 
  2019年上半年,深圳商務公寓批售項目14個,總供應面積41.85萬平方米。上半年供應量僅為去年供應量的29.85%。
 
  反觀銷售端,盡管有五年的限售期,但在住宅嚴格限購限貸的背景下,不限購不限貸的商務公寓一直是深圳新房市場交易的重要部分。
 
  深圳中原數據顯示,2018年,深圳商務公寓成交占比同比上升3.4%,達到了38.5%,為歷年成交占比的最高水平,2019年上半年公寓成交套數占比為31.68%。
 
  “今年下半年,深圳利好消息不斷,不限購不限貸的公寓也受到了投資客的青睞。在當前政策下,公寓產品5年限售,購買者需要長期持有。但公寓市場上存在低總價的小戶型產品,他們的交易流動性好,購房客承擔的資金壓力也較小,在市場上最受追捧。”前文所述的深圳房地產中介人士向金豬股票配資公司表示。
 
  從深圳中原數據來看,低總價小面積的公寓是市場成交主力,今年上半年,45㎡以下的小戶型公寓產品成交套數占比為42.99%。300萬以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。
 
  12月13日,一位深圳樓盤策劃告訴金豬股票配資公司,因為限售的原因,在幫助公寓項目做宣傳策劃時,基本都是主打投資回報的概念。目前,商務公寓的購買者大多數也是手頭上有點閑錢,想買套公寓用作投資的。
 
  不過,12月12日,深圳中原董事總經理鄭叔倫指出,目前深圳公寓市場分化明顯。
 
  “其實除了個別典型的商務公寓外,深圳大部分的商務公寓銷售平平。住宅無論是去化速度以及價格,都遠勝公寓。”鄭叔倫表示。
 
  根據深圳中原數據顯示,2019年上半年商務公寓成交49.63萬㎡,同比下滑3.30%。
 
  但受豪宅項目項目的影響,公寓均價有明顯上揚,上半年公寓均價為66753元/ ㎡,同比上升11.94%。

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